Dal 1° gennaio 2026 entrano in vigore importanti modifiche alla disciplina delle locazioni brevi, introdotte dalla Legge di Bilancio 2026, che incidono in modo significativo sul regime fiscale e sugli adempimenti a carico dei locatori.
La principale novità riguarda la presunzione di esercizio dell’attività in forma imprenditoriale, che scatta quando una persona fisica destina alla locazione breve più di due unità immobiliari per ciascun periodo d’imposta. In precedenza, tale presunzione operava a partire dal quarto immobile.
Rientrano nella definizione di locazioni brevi i contratti di durata non superiore a 30 giorni, anche se stipulati tramite intermediari immobiliari o piattaforme telematiche. Restano invece escluse dalla disciplina – e quindi dalle nuove disposizioni – le strutture ricettive alberghiere, le CAV, gli affittacamere e i bed and breakfast.
Cosa cambia dal 2026
- Fino a due immobili: resta applicabile il regime delle locazioni brevi con possibilità di optare per la cedolare secca (21% su una unità, 26% sulle altre).
- Tre o più immobili: l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale, con obbligo di apertura della partita IVA, esclusione della cedolare secca e applicazione delle regole del reddito d’impresa.
- Nuovi adempimenti amministrativi: aggiornamento delle posizioni in DTU-Alloggi e BDSR, richiesta di nuovo CIN per la locazione imprenditoriale e presentazione della SCIA tramite SUAP.
Considerata la complessità della normativa e l’impatto operativo delle nuove disposizioni, ogni locatore è tenuto a valutare con attenzione la propria posizione in base al numero di immobili e alla tipologia dei contratti effettivamente stipulati.
L'ufficio consulenza normativa di ASAT ha redatto, solo per gli associati, una circolare informativa sul regime fiscale applicabile e sulle procedure operative da seguire.
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